De aller fleste sin største økonomiske investering i livsløpet er bolig eller annen fast eiendom. Det er imidlertid også de kjøpene som folk kan bruke minst tid på. Ved boligsalg vil det være vanlig at selger forbeholder seg, og selger «som den er», også kalt «as is». Dette begrenser i utgangspunktet selgeren sitt kontraktrettslige ansvar ved feil eller mangler. En «as is» klausul innebærer også at kjøper bærer en større risiko for å undersøke eiendommen nøye før kjøpet gjennomføres. Reglene om reklamasjon ved feil og mangler i fast eiendom er regulert i lov om avhending. Denne loven gjelder for kjøp og salg av fast eiendom som hytter og boliger. Oftest vil det være brukte boliger, men loven kan også komme til anvendelse ved kjøp og salg av helt nye boliger. I salgsprospektet til eiendommen vil eiendomsmegleren opplyse hvilken lov som gjelder for kjøpet.

Men selv om eiendommen er solgt som den er, kan det oppstå mangler eller feil som likevel gjør selgeren ansvarlig. Eksempler på dette kan være at selgeren har holdt tilbake opplysninger av vesentlig betydning eller at det er så mange skjulte feil og mangler at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper forventet. Det er mange ting som kan dukke opp etter at kontrakten er signert og eiendommen blir tatt i bruk av kjøper.

Hvis du finner ut at det er forhold som du mener utgjør en feil eller mangel, så er det viktig å være klar over at du må reklamere til selgeren raskt. Fristen for å reklamere til selgeren vil konkret måtte vurderes i den enkelte sak, men generelt kan det statueres en frist på ca. 3 måneder. Men dette er på ingen måte en absolutt frist, men et greit utgangspunkt. Rettspraksis fra Høyesterett og lagmannsrettene viser at det er viktig å varsle med en gang man er klar over eller burde vært klar over feilen eller mangelen.

For å bryte denne første fristen er det tilstrekkelig å fremme en nøytral reklamasjon. Ved fremsettelse av en nøytral reklamasjon, så er det ikke nødvendig at man har den fulle oversikt over mangelen eller feilen. Det kan tankes situasjoner der det oppdages fukt eller setningsskader i en bolig, som må ytterligere undersøkes før man vet det fulle omfang av feilen. Derfor er det tilstrekkelig i første omgang å fremsette en nøytral reklamasjon der selgeren gjøres kjent med hva som er oppdaget så langt og at man har til hensikt å forfølge dette i form av å kreve erstatning, heving eller prisavslag.

Dersom det er fremsatt en nøytral reklamasjon, så kan retten til å kreve selgeren for ansvar bortfalle dersom en fullstendig reklamasjon uteblir innen «rimelig tid». Enkelt forklart vil det si at når man får tilstrekkelig kunnskap om mangelen eller feilen, så må det fremmes en fullstendig reklamasjon og konkretisering av sine krav. Kjøper kan miste sin rett til å fremme sine krav dersom slik fullstendig reklamasjon uteblir helt til man har den fullstendige oversikten over feilen eller mangelen. Grunnen til dette er at når kjøper har tilstrekkelig kunnskap om feilen eller mangelen, gi selgeren denne informasjon slik at selger eventuelt kan utbedre feilen eller mangelen, eller be om en selvstendig undersøkelse på et tidlig tidspunkt.

Feil og mangler ved boliger og annen fast eiendom som er kjøpt gjennom avhendingsloven utgjør en stor del av de sakene som føres for domstolene. Dersom du mistenker at din eiendom har en feil eller mangel, eller du har solgt en eiendom der det gjøres gjeldende, bør du kontakte advokat for å forhøre deg hvordan du bør stille deg i den videre prosessen. Matrix advokater har bred og lang erfaring med å håndtere saker etter avhendingsloven for både kjøpere og selgere.